Raidaaiภาษีค่าเช่าคอนโด/บ้าน (เงินได้ 40(5)) คิดยังไง หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร
ค่าเช่าคอนโด บ้าน หรือรถ เป็นเงินได้ 40(5) หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% ดูวิธีคำนวณ ตัวอย่างคนมีเงินเดือนแล้วปล่อยเช่า และการยื่น ภ.ง.ด.94
หลายคนซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าเป็นรายได้เสริม แต่ไม่รู้ว่าค่าเช่าต้องนำมายื่นภาษีด้วย ค่าเช่าเป็น เงินได้ตามมาตรา 40(5) ต้องรวมกับรายได้อื่นทั้งปี และเพราะไปต่อยอดบนขั้นภาษีของเงินเดือน ภาษีที่เพิ่มขึ้นจึงมักมากกว่าที่คาด
สรุปสั้น ๆ: ค่าเช่าบ้าน คอนโด อาคาร และรถ หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% (หรือหักตามจริงถ้ามีหลักฐาน) ค่าเช่าที่ได้รับช่วงมกราคม–มิถุนายนต้องยื่น ภ.ง.ด.94 กลางปี และถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท จะหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ไว้
หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร
| ทรัพย์สินที่ให้เช่า | หักค่าใช้จ่ายเหมา |
|---|---|
| บ้าน อาคาร คอนโด สิ่งปลูกสร้าง แพ | 30% |
| ยานพาหนะ | 30% |
| ที่ดินที่ใช้ในการเกษตร | 20% |
| ที่ดินที่ไม่ใช้ในการเกษตร และทรัพย์สินอื่น | 10% |
หรือเลือก หักตามจริง ถ้าค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่าอัตราเหมา เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าส่วนกลาง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ต้องมีหลักฐานครบ ดอกเบี้ยผ่อนคอนโดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของค่าเช่า แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไข อาจใช้เป็นค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ได้ (ดูเงื่อนไขค่าลดหย่อน)
วิธีคำนวณ
- รวมค่าเช่าทั้งปี เช่น เดือนละ 15,000 × 12 = 180,000 บาท
- หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% = 54,000 → เหลือ 126,000 บาท
- นำ 126,000 บาทไปรวมกับเงินได้ประเภทอื่นหลังหักค่าใช้จ่าย แล้วหักค่าลดหย่อน
- คิดภาษีตามขั้นบันได (ตารางอัตราภาษี)
ตัวอย่าง: เงินเดือน 50,000 + ปล่อยเช่าคอนโดเดือนละ 15,000
หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท และประกันสังคม 10,500 บาท
| เงินเดือนอย่างเดียว | เงินเดือน + ค่าเช่า | |
|---|---|---|
| เงินเดือน หลังหักค่าใช้จ่าย 100,000 | 500,000 | 500,000 |
| ค่าเช่า หลังหักเหมา 30% | — | 126,000 |
| หักค่าลดหย่อน | (70,500) | (70,500) |
| เงินได้สุทธิ | 429,500 | 555,500 |
| ภาษีทั้งปี | 20,450 | 35,825 |
ค่าเช่า 180,000 บาท ทำให้ภาษีเพิ่ม 15,375 บาท เพราะค่าเช่าที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่าย ไปอยู่ในขั้นภาษี 10% และ 15% ต่อจากเงินเดือน — ควรกันเงินส่วนหนึ่งจากค่าเช่าไว้จ่ายภาษี
ถ้ามีค่าเช่าอย่างเดียว 180,000 บาทต่อปี หักเหมาแล้วเหลือ 126,000 บาท หักค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เงินได้สุทธิ 66,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษี แต่ยังต้องยื่นแบบ เพราะเงินได้เกิน 60,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%
ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล จะหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าและออก 50 ทวิ ให้ ภาษีนี้นำไปหักออกตอนยื่นแบบได้ ถ้าหักไว้เกินก็ขอคืนได้ (วิธีขอคืนภาษี) ถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ไม่มีการหัก ต้องจดยอดค่าเช่าที่ได้รับเอง
ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 กลางปี
ค่าเช่าที่ได้รับช่วงมกราคม–มิถุนายน ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 ภายในสิ้นเดือนกันยายน ภาษีที่จ่ายตามแบบนี้นำไปหักออกตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ต้นปีถัดไป (ภ.ง.ด.90 กับ 91 ต่างกันยังไง)
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นคนละเรื่องกัน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีท้องถิ่นที่เจ้าของทรัพย์สินจ่ายให้ อปท. หรือสำนักงานเขต ตามมูลค่าทรัพย์สินและการใช้ประโยชน์ ส่วนภาษีค่าเช่าในบทความนี้คือภาษีเงินได้ที่ยื่นกับกรมสรรพากร ต้องจ่ายทั้งสองอย่างแยกกัน คอนโดที่ปล่อยเช่ามักไม่ได้สิทธิ์อัตราของบ้านหลังหลัก
คำถามที่พบบ่อย
ปล่อยเช่าคอนโดผ่านแอปรายวัน คิดภาษียังไง? ถ้าเป็นการให้เช่าห้องพัก รายได้มักถือเป็นเงินได้ 40(5) หรือ 40(8) แล้วแต่ลักษณะการให้บริการ เช่น มีบริการทำความสะอาดและอาหารด้วย ควรสอบถามสายด่วน 1161 เพราะอัตราหักค่าใช้จ่ายต่างกัน
เงินประกันค่าเช่าต้องนำมารวมไหม? เงินประกันที่ต้องคืนผู้เช่าเมื่อสิ้นสัญญาไม่ใช่ค่าเช่า แต่ถ้าหักเงินประกันไว้เป็นค่าเช่าหรือค่าเสียหาย ส่วนนั้นถือเป็นรายได้
มีคอนโดหลายห้อง หักเหมาแยกห้องได้ไหม? รวมค่าเช่าทุกห้องเป็นเงินได้ 40(5) แล้วหักค่าใช้จ่ายตามวิธีที่เลือก
จดค่าเช่าทุกเดือนไว้ในที่เดียว
Raidaai บันทึกค่าเช่าเป็นเงินได้ 40(5) แยกตามผู้เช่า พร้อมภาษีที่ถูกหัก ตั้งเตือนวันที่ค่าเช่าเข้าทุกเดือน และรวมยอดให้พร้อมยื่น ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษีเฉพาะบุคคล — ตรวจสอบประกาศของกรมสรรพากรล่าสุดก่อนยื่นแบบ
